2025年的北京房地產(chǎn)市場，頭部房企間的競爭態(tài)勢愈發(fā)白熱化。根據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前四個(gè)月，權(quán)益銷售TOP10榜單中，前四名房企之間的差距僅為10.3億元，競爭之激烈可見一斑。

尤為引人注目的是，第二名至第四名之間的排名變動極為微妙，銷售額每增加2億元，就可能引發(fā)名次更迭，這相當(dāng)于僅十幾套豪宅的成交量就能改寫排名格局。

在一線城市中，北京、上海、廣州、深圳無疑是頭部房企的重點(diǎn)布局區(qū)域，而當(dāng)前一線城市熱銷的項(xiàng)目大多以豪宅為主。因此，手中握有核心區(qū)域待售豪宅項(xiàng)目的房企，在很大程度上能夠預(yù)判其未來數(shù)月的業(yè)績表現(xiàn)。

保利地產(chǎn)在北京市場的表現(xiàn)尤為引人關(guān)注。近年來，保利在北京大量囤積低門檻改善型項(xiàng)目，但進(jìn)入2025年，隨著項(xiàng)目銷售逐漸顯露出疲態(tài)，保利的權(quán)益銷售額排名也一路下滑，從去年的第五名跌至今年前四個(gè)月的第九名。

保利當(dāng)前在售的主要項(xiàng)目包括位于順義的保利頤璟和煦、石景山的保利璟山和煦、大興的和錦誠園及熙悅新語等。然而，這些項(xiàng)目的銷售情況并不盡如人意，去化率普遍偏低，部分項(xiàng)目甚至面臨業(yè)主維權(quán)的問題。

為了扭轉(zhuǎn)局勢，保利展現(xiàn)出了強(qiáng)烈的進(jìn)入核心區(qū)拿地的欲望。今年2月，保利聯(lián)合中國金茂以高價(jià)奪得朝陽區(qū)三間房地塊，隨后又在北京海淀永豐和半壁店地區(qū)相繼拿地，顯示出其在核心區(qū)域布局的決心。

然而，保利在半壁店地塊的項(xiàng)目面臨諸多挑戰(zhàn)。該地塊規(guī)劃限制條件較多，且周邊環(huán)境較差，包括老舊小區(qū)、京門鐵路以及西郊機(jī)場的飛機(jī)噪音等因素，都對項(xiàng)目的居住品質(zhì)和未來銷售構(gòu)成不利影響。

保利海淀半壁店地塊位置示意圖

半壁店地塊項(xiàng)目的樓面價(jià)高達(dá)7.84萬元/㎡，推算未來售價(jià)至少需要達(dá)到11萬元/㎡，定位為豪宅。但鑒于其周邊環(huán)境和競品壓力，該項(xiàng)目的銷售前景并不明朗。

今年2月，保利北京迎來換帥，新任總經(jīng)理李紅亮接棒劉喜濤，展現(xiàn)出保利改變現(xiàn)狀、沖刺業(yè)績的決心。同時(shí)，保利在營銷負(fù)責(zé)人崗位上也有所調(diào)整，來自河北公司的敬甫接替了老將王霖。

面對激烈的市場競爭和自身項(xiàng)目的挑戰(zhàn)，保利北京必須背水一戰(zhàn)。要么繼續(xù)在海淀等核心區(qū)域搶地，通過增量換倉來扭轉(zhuǎn)局勢；要么就拿出具有競爭力的產(chǎn)品，用實(shí)實(shí)在在的業(yè)績證明自己的實(shí)力。