隨著公募REITs市場(chǎng)的快速發(fā)展，其底層資產(chǎn)類別迎來(lái)了新的擴(kuò)展。今年3月，兩單數(shù)據(jù)中心REITs項(xiàng)目相繼申報(bào)，標(biāo)志著REITs市場(chǎng)再次迎來(lái)創(chuàng)新。自去年以來(lái)，REITs市場(chǎng)見(jiàn)證了多只具有里程碑意義的REITs項(xiàng)目成立，如首單水利REITs、首單供熱REITs和首單跨海大橋REITs等。

公募REITs的底層資產(chǎn)類型已經(jīng)從最初的倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，逐步擴(kuò)展到保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，再到如今的數(shù)據(jù)中心。至此，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的公募REITs底層資產(chǎn)類型已多達(dá)10類。

從投資價(jià)值來(lái)看，公募REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)十分亮眼。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至5月22日收盤，2025年1月1日前上市的58只REITs中，有56只今年獲得了正收益。其中，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的漲幅最高，年內(nèi)累計(jì)上漲49.37%，華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華夏首創(chuàng)奧萊REIT緊隨其后，年內(nèi)漲幅均超過(guò)40%。還有8只REITs的漲幅超過(guò)了30%。

數(shù)據(jù)中心作為REITs的新底層資產(chǎn)，其特點(diǎn)顯著。傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)中心主要為租戶提供計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施，包括服務(wù)器、存儲(chǔ)設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等，通過(guò)提供放置、電力、冷卻和安全監(jiān)控等服務(wù)，收取一定的托管服務(wù)費(fèi)。隨著AI技術(shù)的突破和應(yīng)用的快速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)于算力硬件的需求日益增加，數(shù)據(jù)中心作為算力基礎(chǔ)設(shè)施的重要性也日益凸顯。

數(shù)據(jù)中心不僅為AI應(yīng)用提供必要的硬件設(shè)施，還通過(guò)資源分配、能源管理和安全保障等多方面支持算力的運(yùn)行和優(yōu)化。因此，在AI需求爆發(fā)的背景下，數(shù)據(jù)中心的規(guī)模將持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)首程控股、中聯(lián)基金和戴德梁行聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告，自2017年以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地?cái)?shù)據(jù)中心行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模和機(jī)架規(guī)模均實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2024年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3048億元，機(jī)架規(guī)模將突破1000萬(wàn)架。

公募REITs為數(shù)據(jù)中心行業(yè)提供了新的融資渠道，推動(dòng)了行業(yè)從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)向“投融管退”閉環(huán)轉(zhuǎn)型。然而，數(shù)據(jù)中心REITs也面臨一些特有的風(fēng)險(xiǎn)。由于數(shù)據(jù)中心是技術(shù)驅(qū)動(dòng)型的基礎(chǔ)設(shè)施，技術(shù)門檻較高，需要專業(yè)的運(yùn)維團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，數(shù)據(jù)中心的租戶集中度較高，多為大型科技公司，租約穩(wěn)定但退租可能性較低，這可能導(dǎo)致一旦發(fā)生退租，會(huì)帶來(lái)較長(zhǎng)的空置期，影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

以申報(bào)首單數(shù)據(jù)中心REITs的底層資產(chǎn)原始權(quán)益人潤(rùn)澤科技為例，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為數(shù)據(jù)中心IDC業(yè)務(wù)和智算中心AIDC業(yè)務(wù)。根據(jù)該公司的業(yè)績(jī)報(bào)告，其第一大客戶占年度銷售總額的比例高達(dá)64.38%，前五大客戶業(yè)績(jī)占比更是達(dá)到了90.82%。這種大客戶集中的情況，使得數(shù)據(jù)中心REITs存在終端客戶集中度風(fēng)險(xiǎn)。

中金公司的一項(xiàng)研究還指出，數(shù)據(jù)中心REITs還面臨技術(shù)迭代風(fēng)險(xiǎn)、供電終端影響和電能利用效率（PUE）政策趨嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是技術(shù)迭代風(fēng)險(xiǎn)，由于技術(shù)創(chuàng)新的不確定性，一旦出現(xiàn)突破性創(chuàng)新，可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)中心設(shè)施、運(yùn)營(yíng)模式和業(yè)務(wù)流程造成沖擊，對(duì)項(xiàng)目盈利能力造成不利影響。

盡管如此，公募REITs仍因其強(qiáng)制分紅政策、較低的信用風(fēng)險(xiǎn)和多樣化的底層資產(chǎn)類型，為投資者提供了更多樣化的選擇。隨著公募REITs資產(chǎn)類別的不斷豐富，其相對(duì)配置價(jià)值仍然較高。