隨著公募REITs市場的快速發展，其底層資產類別迎來了新的擴展。今年3月，兩單數據中心REITs項目相繼申報，標志著REITs市場再次迎來創新。自去年以來，REITs市場見證了多只具有里程碑意義的REITs項目成立，如首單水利REITs、首單供熱REITs和首單跨海大橋REITs等。

公募REITs的底層資產類型已經從最初的倉儲物流、交通基礎設施等領域，逐步擴展到保障性租賃住房、產業園區和消費基礎設施，再到如今的數據中心。至此，國內市場上的公募REITs底層資產類型已多達10類。

從投資價值來看，公募REITs的市場表現十分亮眼。根據Wind數據，截至5月22日收盤，2025年1月1日前上市的58只REITs中，有56只今年獲得了正收益。其中，華安百聯消費REIT的漲幅最高，年內累計上漲49.37%，華夏大悅城商業REIT、嘉實物美消費REIT和華夏首創奧萊REIT緊隨其后，年內漲幅均超過40%。還有8只REITs的漲幅超過了30%。

數據中心作為REITs的新底層資產，其特點顯著。傳統的數據中心主要為租戶提供計算機系統的基礎設施，包括服務器、存儲設備和網絡設備等，通過提供放置、電力、冷卻和安全監控等服務，收取一定的托管服務費。隨著AI技術的突破和應用的快速發展，市場對于算力硬件的需求日益增加，數據中心作為算力基礎設施的重要性也日益凸顯。

數據中心不僅為AI應用提供必要的硬件設施，還通過資源分配、能源管理和安全保障等多方面支持算力的運行和優化。因此，在AI需求爆發的背景下，數據中心的規模將持續增長。根據首程控股、中聯基金和戴德梁行聯合發布的報告，自2017年以來，中國內地數據中心行業市場規模和機架規模均實現了雙位數增長，預計2024年市場規模將達到3048億元，機架規模將突破1000萬架。

公募REITs為數據中心行業提供了新的融資渠道，推動了行業從重資產運營向“投融管退”閉環轉型。然而，數據中心REITs也面臨一些特有的風險。由于數據中心是技術驅動型的基礎設施，技術門檻較高，需要專業的運維團隊。同時，數據中心的租戶集中度較高，多為大型科技公司，租約穩定但退租可能性較低，這可能導致一旦發生退租，會帶來較長的空置期，影響項目經營穩定性。

以申報首單數據中心REITs的底層資產原始權益人潤澤科技為例，其主營業務為數據中心IDC業務和智算中心AIDC業務。根據該公司的業績報告，其第一大客戶占年度銷售總額的比例高達64.38%，前五大客戶業績占比更是達到了90.82%。這種大客戶集中的情況，使得數據中心REITs存在終端客戶集中度風險。

中金公司的一項研究還指出，數據中心REITs還面臨技術迭代風險、供電終端影響和電能利用效率（PUE）政策趨嚴風險。尤其是技術迭代風險，由于技術創新的不確定性，一旦出現突破性創新，可能會對現有數據中心設施、運營模式和業務流程造成沖擊，對項目盈利能力造成不利影響。

盡管如此，公募REITs仍因其強制分紅政策、較低的信用風險和多樣化的底層資產類型，為投資者提供了更多樣化的選擇。隨著公募REITs資產類別的不斷豐富，其相對配置價值仍然較高。